Щоб не залишитися і без грошей, і без житла, потрібно приділити увагу цим речам. Будь-яка квартира на вторинному ринку має історію. Перед покупкою її потрібно перевіряти, щоб потім не було неприємностей.
- джерело.
Це не жарти: якщо суд визнає угоду недійсною, вас на законних підставах можуть виселити. Наприклад, якщо продавець виявився шахраєм і продав вам чужу квартиру або раптово з’явилися обділені спадкоємці.
Історія квартири перевіряється у документах. Розповімо, на що звертати увагу, куди дивитися і в яких випадках відмовлятися від угоди.
Чек-лист для перевірки
1. Власник квартири
Продати квартиру може тільки власник або довірена особа. Тому потрібно перевірити, чи дійсно продавець володіє житлом. Така інформація є у виписці з ЕГРП (Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно).
Документ можна замовити в МФЦ або на сайті Росреестра , навіть якщо ви не власник квартири.
На що звернути увагу:
1. Якщо у виписці прописано кілька власників, потрібно їх згоду на продаж квартири. Інакше після покупки один з колишніх власників може заявити про свої права. Суд визнає таку угоду недійсною.
2. Якщо власник одружений/заміжня, потрібно отримати згоду другого з подружжя на продаж.
Читайте також: ЩО БУДЕ, ЯКЩО НЕ ЗНІМАТИ МАКІЯЖ ПЕРЕД СНОМ
Розглянемо простий приклад. Олексій — власник квартири. У нього є дружина Анна. Вони купили квартиру, коли одружилися. Хоча офіційно господар квартири Олексій, Ганна теж має на неї право, оскільки це спільно нажите майно. Тому без нотаріального згоди Анни купити квартиру можна: вона може оскаржити угоду в суді і виграє.
Дата шлюбу є в паспорті Олексія, дата покупки квартири — у виписці ЕГРП. Звірити дані нескладно.
3. Якщо серед власників є неповнолітні діти, потрібно отримати від продавця дозвіл органів опіки на продаж квартири. В іншому випадку держоргани можуть оскаржити угоду.
Крім того, у господаря квартири повинен бути документ, на основі якого квартира стала його власністю: договір купівлі-продажу , успадкування, дарування, приватизації, міни.
2. Попередні угоди з квартирою
Щоб перевірити їх, попросіть у продавця розширену виписку ЕГРП. У ній є інформація про людей, які володіли квартирою раніше. Важливо зрозуміти, на підставі яких угод квартира переходила у власність.
Якщо угоди йшли одна за одною протягом року, за цим може ховатися схема шахраїв. Вони продали квартиру за підробленими документами і приховують сліди.
Ви перевірили поточного власника, з ним все в порядку. А два покупця назад квартиру продали шахраї. Коли оголошується справжній власник, суд скасовує всі угоди. Квартира залишається за першим власником. Нові господарі опиняються без житла і без грошей.
3. Довіреність
Якщо продавець не власник квартири, у нього повинна бути довіреність від господаря житла. Нічого протизаконного в цьому немає, але варто ретельно перевіряти документи перед такою покупкою.
Буває, що шахраї підробляють доручення і продають чужу квартиру, в той час як справжній господар знаходиться в тривалому відрядженні. Щоб не потрапити в таку ситуацію, варто перевірити довіреність на сайті Федеральної нотаріальної палати.
Іноді шахраї отримують довіреність у недієздатного людини і теж продають квартиру. Родичі дізнаються про угоду і подають в суд. Суд визнає договір купівлі-продажу недійсним через недієздатність господаря.
Квартира залишається у нього у власності, ви опиняєтеся на вулиці, шахраї — на Мальдівах. Щоб не допустити подібного, необхідно зв’язатися з господарем квартири і попросити у нього довідки від нарколога і психіатра.
4. Прописка
Інформація про те, хто прописаний в квартирі, є в архівній виписці з будинкової книги. Її отримує власник. На момент покупки в квартирі ніхто не повинен бути прописаний, але як виняток, можна вказати в договорі умова, коли колишні господарі знімуться з реєстраційного обліку.
Хоча і тут багато тонкощів. Наприклад, якщо квартиру приватизували, якийсь із власників міг відмовитися від участі в приватизації. У цьому випадку він має право користуватися житлом після продажу.
Таку людину не вийде виписати навіть за допомогою суду. Те ж стосується і дітей: якщо вони не брали участі в приватизації і на це не було дозволу органів опіки, угоду можуть скасувати.
Ці подробиці є в виписці з будинкової книги. Якщо не перевірити такі дрібниці, можна купити квартиру з зареєстрованими мешканцями. Якщо виникають сумніви, краще звернутися до юриста.
5. Застава
Перевірте, чи не є квартира заставою. Ця інформація є в розширеній виписці з ЕГРП, яку видають власнику житла. Тільки пам’ятайте про термін придатності такої виписки. Наприклад, суди приймають довідки, отримані пізніше місяці тому. Фахівці з нерухомості радять довіряти виписками, які видані не пізніше двох тижнів тому.
Також варто дізнатися, чи не ведеться чи по відношенню до продавця і його дружина процедура банкрутства. Тут можна дізнатися про винесених рішеннях арбітражного суду, тут — про справи, які йдуть в даний час.
6. Спадщина
Ризиковано купувати квартиру у власника, яка дісталася йому у спадок. Раптово можуть з’явитися далекі родичі, які оскаржать угоду в суді. Постраждаєте в результаті ви, а не спадкоємець.
Тому намагайтеся не купувати квартиру, якщо вона успадкована протягом трьох років з моменту операції. За цей час можуть з’явитися далекі родичі і пред’явити свої права на нерухомість. Чим більше часу пройшло з моменту успадкування, тим краще.
7. Документи
Перевіряйте документи продавця. Звірте особисті дані з документами на право власності. Зверніть увагу на сторінку прописки. Якщо там багато адрес, насторожитеся. Перевірте все ще раз. Якщо сумніваєтеся, йдіть до юриста. Це краще, ніж втратити квартиру і грошей.
8. Довідки від нapкoлoга і психіатра
Попросіть власника надати їх, щоб переконатися в його дієздатності. Недієздатний не може здійснювати операцію. Це повинен робити його опікун.
9. Борги за капремонт
Якщо колишній господар їх не погасить, це доведеться робити вам. Тому попросіть у нього квитанцію або візьміть довідку в керуючої компанії. Але це стосується тільки боргів за капремонт. Електрика, вода та інші ЖКП залишаються за колишнім власником квартири.
Корисні поради
1. Прописуйте в договорі повну вартість квартири
Якщо продавець під різними приводами пропонує вказати меншу вартість квартири, не погоджуйтеся. Якщо щось піде не так, ви зможете повернути тільки ту суму, що прописана в договорі.
2. Сумніваєтеся — йдіть до юриста
Купівля житла на вторинному ринку пов’язана з безліччю ризиків. У них потрібно розібратися, інакше ви залишитеся і без грошей, і без квартири. Якщо виникають сумніви, ідіть до юриста. Він розбереться і дасть пораду.
3. Застрахуйте угоду
Страхові компанії пропонують оформити титульне страхування. Якщо раптом щось піде не так і суд визнає угоду незаконною, ви хоча б не залишитеся без грошей і отримаєте відшкодування.
